Задаток и аванс при покупке-продаже квартиры — в чём разница?

Задаток и аванс при покупке-продаже квартиры - в чём разницаВремена, когда покупатель и продавец, совершающие сделку, попросту ударяли по рукам, с хитринкой в глазах поглаживали бороды, передавая деньги и товар, давно минули. Теперь даже намерение совершить сделку купли-продажи квартиры должно подкрепляться передачей задатка или аванса, и каждый шаг участника сделки регулируется положениями сложных документов.

Риэлторы, предлагающие варианты квартир на вторичном рынке, обычно требуют выдачи именно задатка. Авансирование сделки не в их интересах. Потенциальный новосёл подписывает предварительные документы о намерении совершить сделку и полагает, что в случае, если подобранный вариант не подойдёт, деньги ему вернут. Это пустые расчёты, и уже переданную сумму, иногда немалую, он однозначно утратит. Так что покупателю желательно изначально знать, почему продавец (риелтор) требует внесения в документ слова «задаток», а не «аванс».

Что такое задаток?

Часть денег потенциальный покупатель передаёт продавцу в счёт будущего окончательного платежа. То есть задаток составляет часть общей суммы. Эти деньги передаются в виде подтверждения серьёзности намерения покупателя. Он обещает непременно совершить эту сделку, однако в настоящий момент у него нет времени заниматься решением данного вопроса, или всей суммы целиком. По условиям основного договора становится понятно, в какие сроки этот гражданин рассчитается окончательно.

Продавец не ищет другого покупателя, так как тот уже определился окончательно. А выданная в виде задатка сумма достанется продавцу, если вдруг по какой-то причине сделка всё же сорвётся. Эти деньги как бы становятся компенсацией для хозяина квартиры за затягивание с ее продажей (ст. 380 ГК РФ).

Что такое аванс?

Казалось бы, сущность аванса, как формы предоплаты, несильно отличается от задатка. Также передаётся часть денег продавцу, эта сумма также составляет часть общего платежа, который будет осуществлён в будущем. Однако в данном случае не присутствует момент обеспечения исполнения. То есть в случае неисполнения покупателем прежних намерений аванс должен быть ему возвращён.

Законным правообладателем полученной в виде аванса суммы продавец не является, и эти деньги несостоявшемуся покупателю должны быть возвращены в любом случае (п. 2 ст. 1102 ГК РФ). Хотя в договоре, где обозначены условия предоплаты, стороны могли указать обстоятельства, когда придётся платить штраф. А еще следует понимать, что российским законодательством понятие аванса не регулируется. Так что эта сумма уже по определению не может стать собственностью продавца.

Что если виновник срыва сделки – продавец?

Допустим, хозяин квартиры, о продаже которой он уже договорился с конкретным покупателем и получил задаток, вдруг передумал, так как кто-то другой предложил ему более выгодную цену или же единовременную выплату всей суммы, то есть лучшие условия.

Тогда последуют санкции. Сумма задатка, полученная ранее продавцом, теперь увеличивается вдвое и возвращается несостоявшемуся покупателю (п. 2 ст. 381 ГК РФ). А аванс он вернул бы в прежнем объёме.

Форма документа о внесении предоплаты

Если речь идёт об авансировании сделки, тогда допускается составление расписки. Получатель аванса подтверждает, что он взял у такого-то лица такую-то сумму. Указываются обстоятельства, при которых были переданы деньги, условия и сроки их возвращения.

При передаче задатка стороны составляют соглашение (агентство недвижимости может предоставить бланк), в котором указывают:

  • наименования сторон;
  • адреса;
  • гражданин – паспортные данные, а риелтор – реквизиты;
  • предмет договора;
  • сроки исполнения обязательств;
  • сумму (место и время ее передачи, еще могут указываться свидетели);
  • прочие существенные и вспомогательные условия, касающиеся определения объекта.

Ставятся росписи и дата. Такой документ готовится в 2-х экз.

Последствия заключения устного соглашения

Если стороны договаривались устно, и задаток передавался без документального оформления, значит по условиям ст. 162 ГК РФ в случае спора эти участники договора не могут привлекать свидетелей. Рассматриваются только документы. А если у суда возникнут сомнения, какое предназначение имеет обозначенная в договоре сумма, тогда ее признают авансом и обязывают вернуть.

Становится понятно, почему риелторы стремятся обозначить в договоре предоплату как задаток. Ведь аванс придётся возвращать, если они не удовлетворят запрос покупателя. Хотя покупатель, передавший задаток, может отказаться от всех предлагаемых, но неподходящих ему помещений, и тогда сторона договора (риелтор) принявшая предоплату, будет обязана в назначенный срок вернуть двойную сумму.

Такие договоры не являются стандартными, поэтому покупателю желательно воспользоваться юридическим сопровождением. Ведь здесь каждый пункт, особенно касающийся условий предоплаты, имеет весомое значение, и его нюансы непрофессионал не всегда способен правильно оценить.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *